日期：2016-3-21（原创文章,禁止转载）
工业地产离产业地产 还有多远
乐平的工业地产项目登骏数码城定位为集孵化、研发、贸易、物流、商务、会展培训于一体的中小科技型企业孵化器。
登骏数码城的总经理黄跃云最近很忙，接受采访过程中，手机也一直响个不停，“都是项目来谈合作的。”
在相距10多公里的宝华生态产业园，经历了大半年的招商低谷起后，终于迎来突破。目前，一期企业入驻率已达60%，以新材料、动漫周边产、汽车配件等相对高端的企业为主。
就全国而言，工业地产已历经十多年的发展，但对于三水，这种由企业家自发投资的另类立体产业园区还是个新鲜事物。宝华、登骏等最先一批三水工业地产的“吃螃蟹者”，在起步阶段也不同程度遭遇因定位高端无法与本地产业现实对接的招商问题。
这些工业地产运营模式与传统的厂房出租有哪些不同，能为三水的产业结构带来哪些内生性的嬗变？与真正高端的产业地产距离又有多远？
传统产业的跨界探索
登骏数码城属于最早一批踏足三水试水工业地产的民营企业。2009年拿地，2010年正式启动，2012年完成基础建设，占地6万平方米，总建筑面积22万平方米。
登骏位于乐平镇西乐大道和广州西二环高速的交界处，在周围一片“平房式”的厂房衬映下，数栋玻璃外墙建筑尤为显眼。
黄跃云坦言：“当初之所以选择三水乐平投资工业地产，一方面是地价相对较低，更重要的是看中了这里优越的地理位置和便捷的交通。”，1小时车程可以覆盖广州、佛山、白云机场。
在邻镇的芦苞，宝华生态产业园也是三水工业地产的先行者，在一片低垂的绿色藤蔓背后的办公室，记者见到了副总经理赵文风。宝华的定位是“绿色、生态、环保”，号称“花园厂房”，绿色面积占地25316.69平方米。
以回收废旧塑料和金属为主业的宝华再生资源有限公司，正面临着转型升级困难，单位产出低的困境，另一方面，三水区工业用地日益紧缺，土地价值逐年提高，如何利用好手中的200亩土地，成为发展转型至关重要的命题。
“在公司的投资团队中是有从事商住地产背景的，尽管前几年地产价格一路走高，但随着国家陆续祭出各类调控政策，我们预判，工业地产的投资切合地方发展产业的需要，或许会更具前景。”赵文风介绍，多种因素合力之下，宝华开始大胆迈出跨领域转型的步伐。
2011年，宝华搭上佛山市“三旧”改造“二改二”政策顺风车，由传统行业跨界转型从事工业地产，一边拆除旧厂房，一边建起的全新的三层标准厂房。
高端的定位 坚硬的现实
两年后，宝华一期竣工，却在招商上遭遇了意想不到的瓶颈，半年时间只招到一家入驻企业。登骏数码城的表现也一般，企业入驻率仅为30%。究其根本，是园区高端的发展定位与三水偏重于生产加工的低端产业结构的错位。
“招商的过程，就好比谈恋爱。”赵文风说，“宝华就像是都市剩女，眼界高、门槛高，结果就是应征者很多，但符合标准者寥寥。”
赵文风随手列举了几类心水的招商对象，电子电器、医疗机械、生物医药、新材料、IT等。无一例外，是高附加值、环境友好型产业。
但是前来对接的以低端的项目居多，据宝华内部统计，去年拒绝的不合标准企业累计达百余家。“一些高能耗、高污染的化工企业都主动找上门来，甚至愿意提高租金。”赵文风说，最终园区还是果断地将其挡在门外。
此外，在不少业内人士看来，工业地产的招商对象定位一般倾向于“微笑曲线”两端的企业，这类企业的人力资源层次也偏向高端，为了留住人才，对落户载体周边的环境及软硬件配套设施要求也相对较高。
然而，这一市场需求却恰恰触碰到三水当前的现实短板。“目前乐平工业园的基础配套还略嫌滞后，附近的商业、教育、医疗等生活配套尚未跟上，这样对我们招商都会有所减分。”黄跃云指着登骏面前的辅道感叹。
从“包租公”到“孵化器”的嬗变
尽管在起步阶段的招商遭遇不顺，但并未影响到工业地产的投资者们的雄心壮志。对他们而言，工业地产今后的应该朝更高端的产业地产的方向发展，不能单纯将自己定格为工业“包租公”。
就核心内涵而言，工业地产与传统厂房租赁不同，其特色在于“服务”。“虽然有点类似于物业管理，但事实上能提供比物业管理更多的增值服务。”黄跃云介绍，登骏数码城的管理就整合了六个服务平台，涵盖了“行政”、“投资融资”、“人力资源”、“信息化”、“专业技术”、“共享服务”。
“拎包入住的贴心保姆式服务。”赵文风则更为形象地概括宝华的服务模式。“小到安保、宿舍、食堂、24小时热水，大到融资、风投、中介、协调行政资源等，都是宝华可以为入驻的企业提供的服务内容。”
在黄跃云看来，工业地产的运营模式的最大价值并不在于物业租金和管理费用。“我们更看重的是与引进企业一起成长，为一些成长性好的项目提供完善的服务和扶持。”
基于此，登骏在进驻乐平时，就明确为中小科技型企业的孵化器。黄跃云透露，通过对企业开工、物流、仓储、技术、财务等状况的评估，登骏会有选择地对入园企业进行风投，同时为确保企业的独立运行，登骏规定风投不可超过企业股份的20%。
与之相似，宝华对成长性强的项目也并不局限于眼前的利益。“对于一些文化创意类的好项目，为了突出我们的优势，我们会给予一定时间减免租金的优惠。”
“用当下流行的‘互联思维’的说法，就是先建立了用户习惯，然后我们会再寻找合适的机会，作投资的二次增值。”赵文风说，通过加大招商渠道的铺设和推广等努力，目前宝华一期企业入驻率是60%，以新材料、动漫周边产业、汽车配件为主，“都是‘上楼’的企业。”
对于未来的走向，登骏数码和宝华的注意力都聚焦到一点——产业链招商。从产业链招商角度，围绕着微笑曲线，实现产业价值链一体化，赵文风说。
要短期生成一条新的产业链并不现实，因此，宝华计划立足三水相对扎实通信天线产业基础，围绕着产业链的上下游，谋求打造三水地区通信产业园。而登骏则结合到乐平发展得如火如荼的汽车产业的大势，试图打造承接一汽大众、北汽福田项目辐射的高端载体。
“周围的传统企业都在观望，如果我们做得好，他们就会跟进，如果我们做不好，他们就会有疑虑。”尽管起步不顺，但赵文风依然对未来充满信心。
在赵文风的构想中，一个美好的未来是三水出现越来越多的工业地产，形成规模效应。“到时候人们一问起工业地产，就说‘去三水’，把广州佛山的企业都拉过来。”
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