市房屋基准价测算方法

大庆市上半年住宅、商服、车库、车位基准价格、租赁价格今天正式公布。这些基准价格是怎么测算制定出来的？记者采访了项目相关负责人。

大庆市现行的房地产交易指导价格是2009年制定的，已经与目前经济发展不相适应。为此，市房产局制定了《大庆市房屋基准价格》，每半年对外发布一次。

城区所有二手房都在测算范围内

作为价格测算主体单位，市房产局专门成立了房地产价格测算领导小儿童癫痫怎么治组，通过政府采购办招标，确定两家具有资质的房地产估价中介机构——大庆市庆基房地产估价咨询有限公司和大庆市银丰房地产价格评估有限公司具体测算。

相关人员告诉记者，一个城市的房地产产业政策、城市发展规划与发展目标、城市经济发展状况，都是影响测算的因素。比如，近期的房地产政策、税收政策对房地产市场交易价格都产生了一定的影响。

这次测算范围界定为大庆市的城市用地上的所有房屋的交易及租赁价格，具体包括496个住宅小区、503处商服、34个工业办公及厂房、110个建有车库或车位的小区。

搜集了2万多个交易案例

依据《房地产管理法》、《标准房地产估价规范》及估价人员市场调查所获得资料，依着合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、独立客观公正原则，估算人员对调查区域一年内与估价对象相类似的2万多个房地产交易案例作为可比实例，详细记录了这些房子的坐落、面积、交易日期、交易情况、交易价格。

住宅、商业房屋基准价格的测算，采用的是市场比较法。市场比较法评估需选取近一年内与估价对象相类似房地产的交易案例作为可比实例，对可比实例进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素四个方面的修正，求取估价对象客观合理价格或价值。

搜集到的2万多个交易案例是不是挨个与要估价的房产进行比较呢？

当然不是。工作人员给记者举例说明。比如，要对万宝一区的房子进行基准价格测算，估价人员会在搜集到的万宝一区交易实例中，选取三个成交日期与估价对象时点接近、交易类型与测算目的相吻合、成交价格为正常市场价格或可修正为正常市场价格的交易案例作为可比实例。

选取了可比实例以后，需先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使它们之间的口径一致、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上来。

交易情况的修正采用百分率法进行交易情况调整的一般公式为：可比实例正常市场价格=可比实例成交价格×1/(1±s%)(这里s代表修正系数)。

交易日期的修正采用百分率法进行交易日期调整的一般公式为：可比实例估价时点时的价格=可比实例成交日期时×1/(1±s%)。

区域因素的修正采用百分率进行区域因素调整的一般公式为：可比实例在估价对象区域状况下的价格=可比实例在其房地产区域状况下的价格×1/(1±s%)。

个别因素的修正采用百分率进行个北京治疗癫痫病哪里好别因素调整的一般公式为：可比实例在估价对象房地产状况下的价格=可比实例在其房地产状况下的价格×1/(1±s%)。

四个修正结果出来后，就可以求取估价对象比准价格了。

公式为：估价对象比准价格=可比实例成交价格×交易日期修正系数×交易情老年癫痫能不能治好况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。

即估价对象比准价格=可比实例成交价格×1/(1±s%)×1/(1±s%)×1/(1±s%)×1/(1±s%)。

每个可比实例的成交价格经过上述各种修正、调整之后，都会相应得到一个比准价格，但这些比准价格可能不完全相同，因此需要将它们综合成一个比准价格，以此作为市场比较法的测算结果。

本次评估采用平均数法求取估价对象测算结果。

设三个交易实例修正、调整后的三内蒙古治疗癫痫医院个比准价格为v1、v2、v3，结果取简单算术平均值，则估价对象基准价格计算公式为：估价测算对象基准价格=(V1+V2+V3)/3。

由于办公、工业、车位用途的房屋交易案例较少，采用市场比较法不完善，为此，基准价格的测算，采用的是成本法。

成本法计算公式=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物的折旧。